Взглянем на цифры

С февраля по сентябрь 2022 года минимальные цены на аренду однокомнатной квартиры выросли на 27% (c 220 до 300 евро/мес.) в Вильнюсе и на 23,4 %(c 180 до 235 евро/мес.) в среднем по всей Литве. В октябре цены немного снизились.

Статистика от риэлтерской компании «OBER-HAUS» показывает, что минимальная цена аренды в спальном районе Вильнюса в октябре 2022 года составила 280 евро для однокомнатной квартиры.

При этом минимальная зарплата «на руки» после вычета налогов сейчас составляет 534 евро.

При этом не учтены коммунальные услуги и прочие траты.

Конечно, в Вильнюсе, получая «минималку», человек может рассчитывать на помощь от муниципалитета, но мы берём этот крайний случай из принципа суждения о том, как в целом живёт общество, ориентируясь на возможности наименее защищенных людей.

Из аналогичных расчетов в отношении предыдущих лет, цифры показывают, что работник, получавший минимальную зарплату, тратил на аренду в 2021 году 48 % от неё, в 2019-м — 43 %, в 2015-м — 39 %. Если ориентироваться на эмпирическое правило, что для комфортной жизни человеку желательно тратить на жильё не более 30% своих доходов, то сейчас в Литве мы всё дальше и дальше от этих показателей.

«У нас ненормально увеличился разрыв между зарплатой людей и ценами на недвижимость. С 2015 по 2019 год он был стабильным, но после ковида доходы перестали успевать за ростом цен на новое жильё, и сейчас ситуация начинает напоминать кризис 2008 года», — считает экономист Альгирдас Барткус.

Война: испуг вначале и уверенность после

«Рынок недвижимости отреагировал на войну шоком и некоторым испугом в первые две недели после её начала. У меня были клиенты, которые отказывались от запланированных покупок, были и те, кто продавал недавно купленное жильё. Правда, это касалось второстепенного для людей жилья, не основного. Однако, спустя время, страх прошёл», — рассказывает риэлтор Алёна Зубова.

«После ковида в 2021 году появился избыточный спрос, поскольку люди сидели дома и многие решили, что раз уж сидеть дома, то лучше пусть они будут это делать в своём жилье. К тому же, у них появились для этого накопленные средства и много времени для поиска жилья. То есть в 2022 году должна была случиться корректировка цен, их спад, но здесь вмешалась война», — рассуждает Альгирдас Барткус.

Рынок недвижимости можно считать своеобразным индикатором веры людей в то, что на территории, где она находится, всё будет хорошо. И как мы видим, судя по ценам (не только абсолютным, но и относительным), вера в это только увеличивается.

Анализируя индекс цен на недвижимость, мы видим, что рыночные цены превзошли пик 2008-го года, но если вычесть инфляцию, то к этому пику цены только подбираются.

«У нас недвижимость с 2015 года выросла в два раза (в абсолютных ценах). Похожая ситуация в Польше, странах Восточной Европы, в динамично развивающихся экономиках. Почему в странах Западной Европы не так?
В Италии, для примера, цена на покупку жилья с 2015 по 2022 выросла на 15%. Причина тому, на мой взгляд, — культурная. Нам, литовцам, нужно иметь своё жильё, а в Италии, Франции, Германии многие люди всю жизнь живут в арендованном» — рассуждает доктор наук Барткус.

Тяга к своему жилью

Если взглянуть на пропорции между своим и съемным жильем по странам Евросоюза, то Литва в лидерах по доле собственников.

Для сравнения, в Швеции только 64,9 % жителей являются собственниками жилья, а в Германии — 49,5 %. В целом по ЕС владеют недвижимостью 70 % жителей, а 30 % её снимают.

«В Литве обычно, как только человек начинает получать стабильный заработок, он либо сам, либо при помощи родителей собирает деньги на первоначальный взнос и берёт ипотеку. Пока платить за кредит дешевле, чем платить за аренду, люди выбирают первое», — поясняет риэлтор Алёна Зубова.

Европейский центральный банк постепенно повышает ключевую ставку, чтобы «охладить» рынок кредитования и снизить инфляцию. Сейчас она составляет 2%. Однако, кредит (при наличии возможности) всё равно остаётся выгоднее аренды. В этом можно убедиться при помощи примерного калькулятора жилищного кредита, который предоставляют литовские банки на своих сайтах. Среднегодовая инфляция на сентябрь 2022 года в Литве составила 22,5 %. Именно она сильнее и быстрее отражается на цене аренды, чем на цене самой недвижимости или кредита.

«Инфляция подстегивает спрос на жильё как инвестицию, люди видят, что это выгодно, что это может помочь сохранить их деньги и вкладываются в дополнительные квадратные метры», — говорит экономист Альгирдас Барткус.

Если прибегнуть к метафоре, мы видим две Литвы — Литву собственников и Литву арендаторов, первая значительно превосходит вторую, поэтому именно она диктует правила на рынке. А во вторую группу, в свою очередь, попадают многие беженцы и люди, переезжающие по работе.

Между волнами беженцев

Военные беженцы из Украины — важный фактор роста рынка жилья и аренды в Литве, если не главный. На сентябрь 2022 года в Литву приехали около 66 000 украинских беженцев. На июль 2021 года в Литве проживали 2 млн. 808 тыс. человек, а в Вильнюсе — 560 тысяч. Соответственно, беженцы составили всего 2,3 % от населения Литвы, но уже 11,7 % от населения Вильнюса.

На практике приток такого количества людей способствовал росту цен на аренду как минимум на 22-27%. К тому же наложился сезонный летний студенческий спрос, а также переезд в Литву работников из Беларуси и России.

«Спрос со стороны беженцев необычен тем, что люди готовы почти на любую цену. Приходят, и если квартира понравилась, сразу берут, иначе следующий за тобой её точно заберёт. К тому же, и владельцы квартир при всей доброжелательности и желании помочь всё же мыслят рационально и закладывают в цену свой повышенный риск, ведь беженцы могут либо в скором времени уехать, либо быть не в состоянии платить», — рассказывает риэлтор Алёна Зубова.

С сентября наблюдалось возвращение украинских военных беженцев обратно, но в последнее время в связи с массированными обстрелами Россией энергоинфраструктуры Украины стоит ожидать новой волны, а значит и нового роста цен.

«Если вы думаете снимать жильё или нет, то сейчас (ноябрь 2022 года) более подходящее для этого время, чем потом, дальше скорее всего будет хуже. Сегодня, возможно, мы находимся между волнами беженцев, одна закончилась, а другая ещё не началась. Некоторые мои клиенты-украинцы, которые вернулись в Украину, звонят и спрашивают о жилье, потому что думают над тем, чтобы приехать снова к нам», — советует риэлтор.

Вильнюсом единым?

Вильнюс — в большинстве случаев это первая точка для любого, кто переезжает в Литву. Многие релоканты оседают именно в столице в охоте за культурной жизнью, сервисом и наличием рабочих мест. К этому добавляется и вековой тренд на урбанизацию — переезд из деревень и сёл в большие города. Однако, есть и противоположная тенденция — на переезд в города поменьше недалеко от Вильнюса.

«В связи с ростом цен на аренду, люди стали уезжать из Вильнюса в города поменьше в радиусе примерно 100 км от столицы — в Друскининкай, Электренай, Игналину, Бирштонас. Это конечно не массовое явление, и является в основном выходом для тех, кто может работать удаленно. Но и для остальных это тоже вариант, поскольку человек может работать, например, в сетевом супермаркете, который есть в каждом городе, получать столько же, но платить меньше за жильё», — рассуждает риэлтор Алёна Зубова.

Чем может помочь государство, муниципалитеты?

На сегодняшний день государство и муниципалитеты применяют следующие меры на рынке недвижимости для поддержки жителей:

• денежная помощь беженцам и малоимущим в аренде жилья;
• предоставление муниципального жилья в аренду;
• программы помощи в покупке жилья для молодых семей (покрытие первоначального взноса при определенных условиях).

Эксперты сходятся в том, что существующая государственная и муниципальная поддержка в целом достаточна. Однако, что касается рынка аренды, то на нём можно действовать иначе.

«Возможно, одним из хороших решений для улучшения условий на рынке аренды было бы увеличение фонда хорошего, комфортного муниципального жилья.

Я думаю, что в Литве люди бы с большим удовольствием снимали жильё не у частного собственника, а у города например, по понятным правилам и ценам. Это был бы хороший выход для малоимущих, беженцев и приезжих», — считает специалист по недвижимости Алёна Зубова.

«Мне видится, что должна быть некоторая стагнация и падение цен на жильё в будущем. Думаю, что спад может достичь 10%. Но наш рынок, как оказалось, привлекателен не только для самих литовцев, но и для наших соседей. В плане аренды, новые наплывы людей из-за цены скорее всего будут не так концентрироваться в Вильнюсе, а будут или двигаться дальше, в другие страны ЕС, или распределяться по Литве» — рассказывает риэлтор Алёна Зубова.

Осторожные прогнозы и выводы

«Думаю, что со временем продавцы увидят, что за такую высокую цену люди не будут покупать жильё, потому что кредит станет дороже. Застройщики будут снижать цены и оптимизировать свои издержки, экономить на площади или качестве. Что касается аренды, она будет продолжать расти в случае продолжения притока беженцев и релокантов из Украины, Беларуси, России. Конечно, если брать сценарий, что война в Украине закончатся, режимы в России и Беларуси сменятся на демократические и люди начнут возвращаться из Литвы в эти страны, то это обязательно приведет к спаду на рынке, более дешевой аренде и жилью», — заключает экономист Альгирдас Барткус.

Подводя черту под мнением экспертов и проанализированными данными, можно сказать, что тренд на рост цен на недвижимость, заданный во время ковида, был «поддержан» войной в Украине и её последствиями. Это в свою очередь, вместе с инфляцией и ростом цен на энергоресурсы, повысило цены на аренду. В либеральной экономике Литвы и Евросоюза есть инструменты для влияния на неё со стороны государства, и мы видим, как они задействуются. ЕЦБ повысил ключевую ставка, чтобы сделать кредиты дороже, а покупку жилья соответственно менее привлекательной. Муниципалитеты оказывают адресную помощь людям с низкими доходами и беженцам. Сейм Литвы недавно утвердил повышение минимальной заработной платы на следующий год.

Эти меры должны сработать, но рост скорее всего продолжится, пока не перестанут влиять на рынок глобальные факторы: приверженность литовцев к покупке своего жилья, перестройка экономики в связи с войной в Украине и собственно сама война.