Недавно Сейм Латвии принял новый закон «О найме жилых помещений». После утверждения президентом он вступит в силу с 1 мая текущего года. «Новая газета — Балтия» рассказывает, что изменится для арендаторов и владельцев жилья.
Чтобы упорядочить отношения арендодателя и арендатора. До сих пор, по закону от 1993 года, сторона арендатора находилась в более выигрышной позиции, а арендодатель был ущемлен в своих правах. Прежняя редакция закона была направлена, прежде всего, на жильцов денационализированных домов, чтобы они не остались без жилья. Сегодня изменилась и политическая, и экономическая ситуация, также изменился рынок недвижимости — многие инвесторы рассматривают приобретение жилья как бизнес, для дальнейшей сдачи его в аренду. Поэтому потребовался новый закон.
Их два. Первое — договоры аренды больше не смогут быть бессрочными. Второе — возможность бесплатной регистрации договоров аренды в Земельной книге.
Это позволяет при смене собственника сдаваемой в аренду недвижимости избежать спорных вопросов как арендаторам, так и арендодателям. Первые будут защищены от выселения до окончания срока договора, так как при смене собственника договор, занесенный в Земельную книгу, остается в силе. Вторые еще на этапе покупки недвижимости будет видеть, каковы условия договора с арендаторами, и принимать это во внимание. Как только договор регистрируется в Земельной книге, он становится публичным и доступным для третьих лиц.
Заключая договоры на определенный срок, а затем заключая или не заключая новые соглашения, гарантию безопасности получают как обычные владельцы жилья, сдающие его в аренду, так и большие инвесторы, которые приходят в Латвию со своими проектами арендных домов. Рынок аренды становится более правильным, понятным и не искаженным.
Здесь надо разделить уже заключенные договоры и те, которые будут заключены после 1 мая. Те бессрочные договоры, которые заключены до 1 мая, для нового собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, будут до 31 декабря 2026 года являться основанием для продления аренды. То есть, если приобретается квартира с арендаторами, а договор аренды не зарегистрирован в Земельной книге, но был заключен до 1 мая, он тоже принимается во внимание.
Если такой договор будет заключен после 1 мая и не занесен в Земельную книгу, это является важной аргументацией для нового владельца недвижимости выселить из квартиры арендатора без продления договора в бесспорном порядке, если срок договора закончился.
Для жильцов и владельцев денационализированных домов, заключивших бессрочные договоры, поставлено условие — до 31 декабря 2026 года упорядочить свои взаимоотношения и установить сроки арендных договоров. Если такие сроки до этой даты установлены не будут, тогда срок договора аренды может быть продлен на 10 лет — до 31 декабря 2036 года. Либо срок окончания договора сможет обозначить суд. Это такой переходный период, в течение которого арендаторы и арендодатели в денационализированных домах могут перейти на новые договоры. Таким образом, бессрочные договоры закончат свое существование.
Большого различия в этом плане между старой и новой редакцией закона нет. Стороны в любом случае должны прийти к соглашению и письменно это зафиксировать в договоре аренды. Если говорить о стоимости аренды, то в новой редакции договора четко указано, что арендодатель не имеет права менять стоимость аренды, если это отдельно не указано в договоре. Старая же редакция закона давала арендодателю такую возможность — надо было лишь за шесть месяцев предупредить арендатора. Но обязательно должно было быть обоснование такого шага.
Здесь тоже нет существенных отличий от действующей пока версии закона. Арендодатель, по новым законодательным правилам, имеет право расторгнуть договор, если арендатор допустил долги по оплате аренды и коммунальных услуг, наносит урон жилью или разрушает недвижимость, позволяет жить в арендованной квартире посторонним лицам, а также в случае сноса дома, в котором арендатор снимает жилье. Но, поскольку большинство этих случаев не являются бесспорными, то арендатор может оспорить выселение в судебном порядке.
Это значит, что стороны могут обратиться к судебному исполнителю и решить вопрос без подачи судебных исков. Однако это сработает лишь в том случае, если ситуация очевидна. Когда есть предмет спора и у каждой стороны есть своя аргументированная позиция, сказать, что расторжение договора может быть простым и быстрым, сегодня сложно.
Да, в новой редакции закона четко оговорено, что размер гарантийной суммы не может быть больше размера двукратной месячной арендной платы.
Да, он может это сделать, как и прежде, письменно предупредив арендодателя за месяц. Правда, в прежней редакции закона в этом предупреждении нужно было еще указать, что покинуть раньше срока арендуемое жилье согласен не только арендатор, но и члены его семьи. Сейчас этого нет.
В новой редакции закона члены семьи не несут солидарной ответственности за заключенный арендатором договор. Лишь в случае смерти арендатора они имеют право в течение трех месяцев подать письменную просьбу о продлении договора на ранее оговоренных условиях.
Арендодатель не может запретить нанимателю задекларировать свое местожительство в арендуемой квартире.
Разобраться в нюансах нового законодательства помог юрист, член Латвийской ассоциации по сделкам с недвижимостью (LANĪDA) Айварс Бирулис.
