Недвижимость в странах Балтии: где жить выгоднее?

Недвижимость в странах Балтии: где жить выгоднее?

​Как развиваются рынки недвижимости Литвы, Латвии и Эстонии
3 февраля 2017 14:40 / Экономика / Теги: Балтийские страны, Латвия, Литва, недвижимость, экономика, Эстония / Города: Вильнюс, Рига, Таллин

В последние годы в Эстонии и Литве наблюдается оживление рынка недвижимости, а вот в Латвии рынок медленно приходит в себя после кризиса 2007-2008 годов. Впрочем, латвийский рынок недвижимости «подогревается» возможностью для иностранцев получить вид на жительство в стране при покупке недвижимости стоимостью от 250 000 евро.

Журналисты Новой газеты — Балтия выясняли, в какой из стран Балтии самые низкие коммунальные платежи и самые дешевые квартиры.

Эстония: Кругом новострой

Во всех районах Таллина сейчас идет бурное строительство, активно развивается и пригород. Квартиры в новостройках разлетаются как горячие пирожки: площади бронируют еще на этапе строительства, и спада ажиотажа не наблюдается.

На минувшей неделе в эстонских СМИ прошло сообщение о том, что банки ужесточают выдачу кредитов, в частности, повышая минимально необходимый процент первого взноса со стороны покупателя. Действующие в Эстонии банки опасаются резкой коррекции цен на рынке недвижимости. По этой причине они начали ограничивать финансирование строительства и покупки недвижимости.

Это решение объясняют и очень быстрым ростом количества заявок на получение кредитов. Кроме того, прекращается финансирование бизнес-планов: когда квартиры покупают с намерением сдавать их в будущем.

По данным Земельного департамента Эстонии, третий квартал текущего года оказался очень насыщенным. Всего за этот период было проведено 5615 сделок с жилплощадью — это на 7,5% больше, чем в прошлом 2015 году.

Как отмечает руководитель отдела оценки недвижимости Земельного департамента Андрес Юсс, около 14% всего количества сделок составили продажи нового жилья — 805 новых квартир. Около двух третей из них — в Таллине, где средняя цена за квадратный метр составила 2100 евро/кв. м. При этом в прошлом году средняя стоимость квадратного метра нового жилья была 1900 евро.

Арендное жилье растет в цене

По статистике одной из крупнейших фирм по недвижимости в Эстонии 1Partner, «сейчас достигнуто равновесие в секторе недвижимости. Спрос и предложение сбалансированы, строится примерно столько, сколько требуется рынку. Поднимать цены бесполезно, потому что в таком случае конкуренты снизят свои».

По данным экспертов агентства недвижимости Pindi Kinnisvara, в 2017 году количество предложений на столичном рынке купли-продажи квартир продолжит снижаться, а стоимость арендного жилья продолжит расти. Рост цен на квартиры на рынке вторичного жилья обусловлен тем, что вновь прибывшие новые жители Таллина в качестве своего первого жилья в столице покупают то, что могут себе позволить исходя из своих финансовых возможностей.


Цены на съемные квартиры также продолжат расти, поскольку не все переезжающие в Таллин имеют деньги, чтобы приобрести жилплощадь. 


Арендовать квартиру с одной спальней в среднем по стране можно за €250-390 в месяц. В Таллине аналогичная квартира будет стоить уже €300-450. Аренда трехкомнатной квартиры в пригороде и в столице обойдется в €670 и €750 евро соответственно. Но есть в стране и значительно более бюджетные направления для аренды. Так, в Ида-Вирумаа – преимущественно русскоязычном уезде на северо-востоке Эстонии – в данный момент стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от €80 в месяц + коммунальные платежи (примерно €150-160 евро) и редко превышает €250-300 евро/месяц + «коммуналка» за аренду трехкомнатной квартиры.

Таллин растет, маленькие городки пустеют

Рынок недвижимости в Эстонии все больше фокусируется на крупных городах. Партнер Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман отметил, что «по количеству сделок снедвижимостью Таллинн занимает первое место, за ним следуют Тарту и Пярну. Небольшие города и поселки продолжают пустеть, семьи переезжают поближе к Таллину и Тарту, где есть соответствующая инфраструктура и можно рассчитывать на достойные зарплаты. В масштабах республики скачок цен относится в первую очередь к Таллину, Тарту и одиночным местам по Эстонии. В менее востребованных населенных пунктах больших изменений не происходит».

Эстонская молодежь предпочитает жить там, где есть работа и развлечения, то есть — в Таллине и Тарту. Люди состоявшиеся, семейные, нередко выбирают для жизни пригород, добираясь до работы на машине.

А вообще эстонцы с давних времен любят жить в собственном доме. Трудно сказать, что дороже обходится в обслуживании, если площадь квартиры и дома примерно одинаковые. В случае с частным домом многое зависит от владельца, от того как именно будет отапливаться дом, от утепления фасада дома.

Вообще, чем дальше от столицы, тем недвижимость дешевле. Так в Вырумаа (Южная Эстония) цены на квартиры площадью от 60 до 75 м2 колеблются от 13 000 до 35 000 евро. В Валгамаа квартиры от 60 до 75 м2 продают от 14 000 до 39 000 евро, но можно увидеть в предложениях квартиры и за 6000 евро, 3500 евро, 2000 евро, и даже за 450 евро.

Тем не менее, жители Эстонии все-таки стремятся переехать в Таллин, где есть работа. Это демонстрирует и увеличение населения столицы Эстонии в последние годы.

По данным регистра народонаселения, по состоянию на 1 января 2017 года в столице насчитывается 443 623 жителя, за прошлый год их число увеличилось на 4106 человек. Рост числа жителей столицы увеличивает спрос и стоимость недвижимости в Таллине, а также стоимость аренды жилья.

В то же время, маленькие городки в Эстонии, удаленные от крупных городов, пустеют.  Это подтверждают и примеры жителей, меняющих свое место жительства в Эстонии.

Так, Татьяна из Ида-Вирумаа имеет трехкомнатную квартиру в Кохтла-Ярве, проживала там с дочерью и сыном. Но уже более пяти лет снимает двухкомнатную квартиру в Таллине вместе дочерью. Татьяна нашла работу в аптеке, дочь работает в одном из столичных банков, сын уехал в Центральную Европу и смог найти работу там. Свою квартиру в Кохтла-Ярве продать пока не могут.

Карел имеет дом в Вильянди. Четыре года назад купил двухкомнатную квартиру в Таллине, говорит, что думает о будущем своих двух сыновей. Старший сын уже учится в Таллине и после учебы работу будет искать тоже здесь —  в столице больше шансов. Через год и младший сын закончит учебу в школе, будут те же проблемы.

Eйно из городка Tырва в Южной Эстонии тоже переехал вместе с женой в Таллин, купив двухкомнатную квартиру. Причина та же — в Тырве для него нет работы. Но продавать свой дом в Тырве категорически не хочет, приезжает туда с женой на выходные, летом большую часть времени проводят там. Рассказывает о своем городке  как о прекрасном месте отдыха. «У нас очень красивая природа, рядом лес, озеро с благоустроенным городским пляжем, река. Много сделано по благоустройству города.

Для отдыха от городской суеты и стрессов отличное место», — убежден Ейно. Рассказывает, что на его улице уже несколько семей из Таллина купили себе дома. Кто-то приезжает только на выходные и летом, кто-то живет постоянно, если позволяет работа. Дома сейчас в Тырве имеют невысокую цену по сравнению с Таллином. Двухэтажный дом в 200 квадратных метров с участком можно купить за 50 000 евро.

Латвия: Восстановление после кризиса

Если назвать латвийский рынок недвижимости многострадальным, то это не будет преувеличением. Бог экономики, при активной помощи местных властей, ниспослал ему столько испытаний в последние десять лет, что их с лихвой хватило бы на срок в пять раз больший. Только сейчас отрасль потихоньку приходит в себя и пытается догнать соседние страны, ушедшие во всех сегментах недвижимости вперед.

Многострадальный рынок

Кризис, разразившийся в 2008-2009 годах, заставил упасть рынки всех балтийских стран, однако Литва и Эстония, что называется, «упали и отжались», а Латвия, достигнув не в пример соседям глубокого дна, начала копать. По данным Global Property Guide, в Риге за 2009 год стоимость квадратного метра жилой площади упала на 59,7%. Это был мировой рекорд.

Впрочем, рекорды Латвия ставила и накануне кризиса – благодаря кредитной политике банков (ипотеку мог оформить любой желающий чуть ли не прямо на улице, в буквальном смысле слова – устраивались передвижные банковские акции), цены на квартиры в советских многоэтажках взлетели до небес. Например, за приличную «трешку» в спальном районе Пурвциемс просили почти 100 тыс. евро. И находились покупатели! Не говоря уже о новостройках, которые росли здесь как грибы после дождя. Денежного дождя, обрушившегося на головы беспечных рижан.

Только к 2017 году банки практически освободились от своих портфелей недвижимой собственности, которую они переняли у горе-заемщиков в счет погашения долгов по ипотечным кредитам. Как сказал корреспонденту: «Новой газеты — Балтия» глава девелоперской компании YIT Celtniecība Андрис Боже, «этот снежный ком наконец-то растаял, и теперь рынок новых жилых проектов может развиваться поступательно, как это происходит уже несколько лет в Эстонии и Литве».

Еще один перекос в латвийской отрасли недвижимости вызвала так называемая «программа ВНЖ». В 2010 году в иммиграционном законе появилась поправка, дающая право нерезидентам получать временный вид на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в недвижимость. Все очень просто: купил квартиру в Риге, Юрмале или в других крупных городах за 143 тыс. евро и получай пропуск в Европу в виде ВНЖ. В регионах сумма вложений была еще меньшей – порядка 100 тыс. евро. И народ клюнул – нерезиденты, в основном, из России и стран СНГ, за четыре года купили здесь жилья на миллиард евро. Ожил не только рынок недвижимости, но и многие другие отрасли экономики. Но музыка играла недолго.

В сентябре 2014 года еще одна поправка к тому же иммиграционному закону поставила на «программе ВНЖ» жирный крест: минимальный порог вложений в «недвижку» для получения вида на жительство был повышен до 250 тыс. евро. Это обстоятельство, вкупе с неблагоприятной экономической и геополитической ситуаций к востоку от Латвии, сыграло роковую роль – полноводная река иностранных инвесторов превратилась в тоненький ручеек, готовый в любой момент и вовсе пересохнуть. При этом для нерезидентов в Риге и Юрмале было построено столько жилья, что распродавать его теперь придется очень долго.

Все для местных

Сегодня в Риге – рынок местного покупателя. Наибольшая активность происходит в сегменте вторичного жилья, так как 85% рижан проживают в серийных домах советской постройки. Средняя цена квадратного метра квартиры в таких многоэтажках – около 700 евро. За прошедший год она выросла примерно на 7% и продолжает потихоньку подниматься, так как предложение продажи уменьшается, а спрос увеличивается.

Здесь нельзя не упомянуть о государственной программе поддержки семей с детьми Altum, благодаря которой государство при ипотечном займе гарантирует банку часть уплаты первого взноса.

«В рамках программы Altum происходит примерно половина всех сделок, – говорит Андрис Боже. – Конечно, большинство из них совершаются на вторичном рынке. Но те, кто продает квартиры в серийных домах, стараются улучшить свои жилищные условия и покупают жилье в новостройках. И они уже являются нашими клиентами. Таким образом, программа Altum влияет и на активность в сегменте новых проектов».

Еще три-четыре года назад новые жилые дома в Риге и Юрмале строились, главным образом, для нерезидентов. Цены в них начинались, примерно, от 2000 евро за «квадрат». Те застройщики, которые не успели сдать в эксплуатацию свои объекты к 2014-му году, сейчас испытывают серьезные трудности с продажей жилья.

Нынешние девелоперские проекты рассчитаны на местных жителей. Строится жилье как эконом-класса (1200-1400 евро за кв. метр), так и более дорогое: комфорт-класс – 1400-1600 и бизнес-класс – от 1600 евро за кв. метр. Элитная недвижимость продается в Риге по цене от 2500 евро за кв. м. и выше.

Новостроек немного – всего 600-700 новых квартир в год (в Вильнюсе – почти 5000 тыс., в Таллине – 3000). Покупательская способность большинства населения Латвии не слишком высока и спрос на жилье до сих пор удовлетворялся за счет предложений из банковских активов. По прогнозам застройщиков, интерес латвийцев к новому жилью должен поступательно расти, так как банки наконец распродали находящееся на их балансе квартиры, а желание людей улучшать свои жилищные условия никуда не денется.


«Сегодня житель Латвии хочет, чтобы 2-комнатная квартира в новом проекте стоила не более 80 тыс. евро, а «трешка» – не более 100 тысяч. Если застройщик попадает в эти ценовые рамки, тогда я не вижу больших проблем с продажей», – резюмирует Андрис Боже.


Достаточно развит в Риге рынок аренды жилья – от серийных квартир в спальных районах до элитных апартаментов в центре города. В первом случае арендаторы – люди, переселившиеся в Ригу для работы или учебы, а также те семьи, которые желают улучшить свои жилищные условия, но не имеют возможности взять кредит на покупку квартиры. Средняя цена аренды квартиры в микрорайонах – 250-300 евро плюс коммунальные платежи. Арендаторы более дорогих квартир – это, как правило, иностранные студенты и работники иностранных компаний, а также жители Латвии с доходами выше среднего. Они могут себе позволить платить в месяц за аренду от 500 евро и выше, в зависимости от качества квартиры.

«Домик в деревне»

Рынок частных домов в Риге не столь активен, как вокруг столицы, где еще со времен предкризисного бума недвижимости возводились жилые поселки с прелестными названиями вроде «Заячья лужайка» или «Морковкины поля». Дома там тогда продавались еще на стадии проектирования, о чем очень многие покупатели вскоре сильно пожалели – грянувший кризис так и оставил многие лужайки и поля не застроенными, что не освобождало покупателей свежего воздуха от возврата многотысячных кредитов.

Но часть поселков была частично или полностью завершена, некоторые достраиваются до сих пор. Они разного качества и отличаются по цене. Решающее значение играет место расположения особняков. В Юрмальском направлении – Марупе, Бабите, Пиньки – предложение частных домов довольно дорогое, чаще рассчитанное на иностранного покупателя. Эксклюзивные виллы традиционно продаются в Балтэзерсе. Цена вопроса – от полумиллиона евро и выше.

Но есть и более скромные места в окрестностях столицы (в пределах 25 км), где цена частного дома в новом поселке — начиная от 120 тыс. евро. Таких предложений немного, так как немалая часть домов проектировалась еще в «жирные годы» и жилые их площади редко умещаются в 200 кв. метров. Среднестатистическая же семья мечтает обзавестись «домиком в деревне» в пределах 120-150 кв. метров.

Жизнь в своем доме получается не слишком дешевле, чем в городской квартире. Выигрывая на отсутствии платы за обслуживание жилья, человек проигрывает на транспортных расходах и потере времени на передвижение. Что касается других коммунальных расходов, то, допустим, отопление одного кв. метра дома газом (там, где есть возможность газового подключения) обходится, в среднем, в 0,75 евро, а городской квартиры – около 1-го евро. Твердое топливо дешевле, но зато оно требует дополнительных забот – дрова или гранулы в топку в автоматическом режиме забрасывать не получается.

Вот и выходит, что в Риге тенденции переселения из города в частный сектор с целью экономии не наблюдается. Люди, конечно переезжают за город но, чаще по причине извечной латышской тяги к живой природе. Хотя бывают и исключения. «У меня были клиенты, которые купили дом, чтобы иметь возможность поставить на своем участке теплицу и выращивать в ней овощи, таким образом экономя на продуктах питания», – говорит Галина Каплинова, руководитель маклерской компании Redilat. – Но в большинстве случаев люди руководствуются прагматическими соображениями, и все тщательно просчитывают перед тем, как принять решение в пользу частного дома. Надо сказать, что в пределах 20-30 км от Риги цены на дома не отличаются особой дешевизной. Если появляется в продаже качественный дом за 100 тыс. евро, то он очень быстро продается. Но таких предложений мало. Все, что расположено дальше и стоит дешевле уже связано с вопросами транспортного сообщения и соответствующими дополнительными расходами».

«Коммуналка» не смертельна

На самом деле, жить в рижской городской квартире не так уж и дорого, по крайней мере, в сравнении с другими европейскими столицами. «Коммуналка» на серийную квартиру площадью 70 кв. метров для семьи из трех человек составляет порядка 160 евро в  месяц зимой и 80 евро летом. (За последние пять лет рост коммунальных платежей составил в Риге не более 10% и резких повышений в ближайшей перспективе не ожидается).

Новые проекты и качественно реновированные дома – совсем другая история. Там владельцы платят по внутриквартирным счетчикам, и экономия может составлять до 60% от затрат на отопление в серийной квартире. Однако стоит жилье в новых проектах значительно дороже типового. Будьте готовы выложить за те же 70 кв. метров, даже в проекте эконом-класса, порядка 100 тыс. евро. Тогда как в отдаленном спальном районе Вецмилгравис подобной площади «трешку» в панельной девятиэтажке можно купить вдвое дешевле.

 

Литва: Оживление столичного рынка недвижимости

Рекордную активность на рынке недвижимости литовской столицы эксперты объясняют тремя причинами: во-первых, экономика страны демонстрирует хорошие результаты, во-вторых, стабильно увеличивается заработная плата, в-третьих, банки предлагают кредиты по рекордно низким процентам.

Свое дело делает также растущая вера жителей Вильнюса в стабильность рынка недвижимости, о чем свидетельствуют результаты опроса общественного мнения от литовского SEB банка . В декабре прошлого года 69% жителей вильнюсского региона придерживались мнения, что цены на недвижимость в Вильнюсе будут расти и лишь 1% участников опроса заявили о том, что цены начнут снижаться.

Вильнюс бьет рекорды


Рынок недвижимости в Вильнюсе чувствует оживление, количество сделок купли – продажи, как отмечают аналитики, стабильно увеличивается. В 2016 году был побит рекорд докризисного 2007 года по сделкам на столичном рынке недвижимости.

Согласно информации одной из крупнейших компаний на балтийском рынке недвижимости «Ober-Haus», за прошлый год в Вильнюсе было продано около 11 200 квартир — на 2% больше, чем в рекордном по количеству сделок купли-продажи 2007 году. Вместе с количеством сделок росли и цены на недвижимость. За 2016 год цены на квартиры в Вильнюсе подскочили на 6,8% — это был самый большой годовой скачок цен начиная с 2007 года.

«Около 40 % из всех 11 200 квартир, проданных в Вильнюсе в 2016 году, – это квартиры в новостройках. Ранее продажи квартир в новых многоквартирных домах составляли до 30% от общего числа проданных квартир. То есть мы имеем растущий спрос на новые квартиры», — рассказал «Новой газете-Балтия» глава департамента по оценке и анализу рынка компании по торговле недвижимостью «Ober-Haus» Саулюс Вагонис.

Аналитики компании считают, что в 2017 году в Вильнюсе будет построено около 3500 – 4000 квартир (для сравнения: в 2016 – 3900; в 2015 — 3500). Также на рынке увеличивается доля элитных квартир, где стоимость одного квадратного метра жилья без отделки как минимум 2000 евро. Для сравнения, в 2014 – 2015 годы доля таких квартир во всем сегменте новостроек варьировалась от 5 до 10%.  В прошлом году таких квартир было построено около 800 (то есть 20%. от общего количества новостроек.

Загородная жизнь менее популярна

«Люди выбирают для жительства не только квартиры, но и частные дома. Однако количество сделок по домам гораздо ниже. Так, например, если в прошлом году в Вильнюсе каждый месяц регистрировалось около 1000 сделок по купле продаже квартир, то количество сделок по частным домам было в десять раз меньше. В период 2014 – 2015 количество таких сделок – 80 в месяц», — пояснил Вагонис.

По словам аналитика, люди часто строят свои дома самостоятельно. Хотя участков для строительства около Вильнюса, Каунаса или Клайпеды хватает, многих потенциальных покупателей отталкивает то, что на их большей части плохо развита инженерная и социальная инфраструктура: плохо действует общественный транспорт, слабо налажено сообщение с городом, детские сады и школы находятся на большом расстоянии. Все эти факторы, как считают эксперты, влияют на то, что люди, которые хотели бы жить в селе, все-таки покупают квартиры в городах.


В свою очередь большая часть людей, которые выбирают жизнь в частном доме, концентрируется в Каунасе — именно жители этого города чаще жителей Вильнюса или Клайпеды выбирают жизнь в сельской местности в частном, блокированном на две семьи доме.   


Корреспонденту «Новой газеты — Балтия» удалось побеседовать с одним из таких жителей, правда не Каунаса, а Вильнюса.

Андрюс вместе со своей семьей долгое время жил в трехкомнатной квартире в столичном микрорайоне неподалеку от вильнюсского торгового центра Акрополис. Однако, как утверждает Андрюс, вместе с женой они постоянно мечтали о собственном доме неподалеку от города. В первый раз взять кредит в банке помешал кризис 2007 – 2009 годов, во второй раз фирма, где Андрюс работал дальнобойщиком, разорилась. Получить кредит удалось в третий раз в начале прошлого года – 70 тысяч евро на тридцать лет. Хватило только на покупку дома без отделки и участка в десять аров на расстоянии 20 километров от Вильнюса.

Для того чтобы закончить внутреннюю отделку требовалось еще 10 – 15 тысяч евро плюс расходы на мебель. В результате семье пришлось все-таки продать квартиру, точную сумму мужчина назвать не пожелал, но, по его словам, покупатели заплатили не меньше 60 тысяч евро. Вот эти то деньги и помогли закончить строительство, купить мебель, установить тепловой насос для отопления дома, на остаток денег на сумму в 40 тысяч евро они с женой решили приобрести однокомнатную квартиру в одном из старых районов города в Науйининкай и сдавать ее студентам.

Герои другой истории, Олег и Алена, от мысли купить загородный дом отказались из-за излишней дороговизны участков в местах, где есть хороший доступ к школам и детским садикам. В семье, в которой недавно родилась дочка и вскоре после этого сын, главный критерий – хорошая инфраструктура. Поэтому Олег и Алена продали доставшуюся им в наследство бабушкину квартиру и купили квартиру побольше в 70 квадратных метров в микрорайоне Жирмунай.  По словам Олега, покупка квартиры обошлась в 65 тысяч евро.

Денег на строителей, которые могли бы сделать ремонт, оказалось в обрез, поэтому ремонт приходится делать собственными силами. Таким образом Олег надеется сэкономить около 5 – 7 тысяч евро, эту сумму он намеревается потратить на то, чтобы купить в той же Ikee меблировку поскромнее, надо же ведь что-то попытаться отложить на черный день.


Квартиры для аренды — как инвестиция  

«Рынок недвижимости привлекает не только покупателей, но и инвесторов, которые приобретают квартиры не для того чтобы в них жить, а для того что бы арендовать. Это понятное и логичное решение, на рынке недвижимости с арендной квартиры можно заработать 3-6 % от инвестированной суммы в год. Вместе с ценой продажи недвижимости растет и стоимость аренды квартир – начиная с 2010 года она увеличилась на 25%» —добавил Вагонис. По мнению эксперта, как правило, арендовать квартиры предпочитают люди, у которых нет сбережений или же те, у кого нет возможности получить дешевый кредит для покупки собственной квартиры. Количество людей, у кого есть возможность приобрести квартиру, но которые осознанно выбирают возможность арендовать недвижимость очень небольшое. На сегодняшний день они находятся в меньшинстве, но их количество постепенно растет – в основном, это молодые люди, которые предпочитают мобильность, как на рынке труда, так и по отношению к месту проживания. 

Инфографика подготовлена совместно журналистами программы «Балтия. Неделя» телеканала «Настоящее время» и журналистами «Новой газеты — Балтия».  Очередной выпуск программы «Балтия. Неделя» смотрите в субботу в 20.00 по латвийскому времени.

Светлана ГУТНИК, Евгений ПАВЛОВ, Витольд ЯНЧИС

Нет комментариев

К этому материалу еще нет комментариев

Вы можете оставить комментарий, авторизировавшись.



vkontakte twitter facebook

Подпишись на наши группы в социальных сетях!

close